Energiesparen per Verordnung
Seit dem 1. Mai gilt die neue Energieeinsparverordnung, die geänderte Vorgaben für die Energieeffizienz von Gebäuden beinhaltet.
Für Mieter bringt die neue Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) zwei deutliche Verbesserungen. Nun müssen in Immobilienanzeigen in Tageszeitungen oder im Internet alle wesentlichen energetischen Kennwerte des zu vermietenden Objekts angegeben werden. Auf einen Blick muss für den Interessenten erkennbar sein, ob die Heizung mit Öl oder Gas betrieben wird. Angeben muss der Wohnungs- beziehungsweise Hausbesitzer auch die Energieeffizienzklasse (von A+ bis H), die in den neuen Energieausweisen zu finden ist.
Mieter können bei ihrer Wohnungssuche nun also ganz einfach all diejenigen Wohnungen aussortieren, die einen zu hohen Energieverbrauch haben. Zweitens müssen die Vermieter den potenziellen Mietern bei der Besichtigung der Wohnung einen Energieausweis vorlegen und spätestens bei Vertragsabschluss aushändigen. Das war früher anders: Nach der neuen EnEV muss der Energieausweis – auch ohne dass der potenzielle Mieter konkret danach fragt – offen gelegt werden. Geschieht dies nicht, droht dem Vermieter ein Bußgeld, das bis zu 15.000 Euro betragen kann.
Energieeinsparverordnung: Was bringt sie für die Mieter?
Oft war in der letzten Zeit zu lesen, dass viele einkommensschwache Haushalte vom Verlust ihrer Wohnung bedroht seien, weil sie die höheren Mieten nach durch die EnEV eingeleiteten energetischen Sanierungen nicht mehr zahlen könnten. Die Deutsche Energieagentur (dena) gibt allerdings Entwarnung. Sie hat in einer Studie errechnet (Link zur Studie), dass Mieterhöhungen zumeist durchs Sparen bei den Energiekosten ausgeglichen werden.
Bei umfassenden Gebäudesanierungen fallen drei Arten von Kosten an, die ein vermietender Eigentümer klar trennen muss: „Wohnwertverbessernde Maßnahmen“ – wenn er zum Beispiel Balkonen anbringt – verbessern zwar die Wohnqualität, verursachen aber erhebliche, teils umlagefähige Kosten und sparen per se keine Energie. Weiterhin sind die „Instandsetzungs- und Erhaltungskosten“ bei alten Häusern nicht unerheblich. Hier geht es um notwendige Maßnahmen zum Erhalt des Hauses, wie die Erneuerung des Putzes. Diese Kosten muss der Vermieter aus seinen laufenden Mieteinnahmen zahlen und darf sie nicht umlegen, auch wenn sie zu einem geringeren Energieverbrauch führen. Schließlich gibt es die Kosten für neue energetisch wirksame Bestandteile: zum Beispiel eine neue Solarwärmeanlage oder Dämmung. An den Kosten einer energetischen Sanierung darf ein Vermieter seinen Mieter mit bis zu elf Prozent beteiligen.
Energieausweis: Pflicht für Vermieter
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Bislang war die Angabe der Energieeffizienzklasse in den alten Pässen freiwillig. Steht jetzt eine Neuvermietung oder gar ein Verkauf an, muss sich der Eigentümer rechtzeitig um die Ausstellung eines neuen Dokumentes beim jeweiligen Energieversorger oder Mess-Unternehmen bemühen. Darin findet sich dann der Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre dokumentiert.
Mehr Zeit einplanen sollten Hausbesitzer, deren Anwesen vor 1977 errichtet wurde und weniger als fünf Wohnungen beherbergt. Hier wird ein so genannter Energiebedarfsausweis verlangt. Dieses detaillierte Energieprofil ist wesentlich aufwendiger und muss etwa durch einen Architekten, Ingenieur oder einen registrierten Energieberater erstellt werden.
Neue Skalen für mehr Information
Auch künftig ausgestellte Energieausweise werden verbessert: In einer neuen Skala – die vergleichbar ist mit der Kennzeichnung von Elektro- und Haushaltsgeräten – werden Neubauten in Zukunft einer von neun Effizienzklassen zugeordnet (A+ bis H). Bisher werden die energetischen Kennwerte von Gebäuden lediglich auf einer Skala von grün bis rot dargestellt. Bereits vorliegende Energieausweise sind von der Änderung ausgeschlossen und behalten ihre Gültigkeit. Zudem müssen die zentralen Werte aus dem Energieausweis künftig bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden. Kommt es zu einer Besichtigung, müssen Verkäufer und Vermieter den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Wird ein Vertrag abgeschlossen, muss der Ausweis zumindest als Kopie an Käufer oder Mieter weitergegeben werden.
Insgesamt gilt: Häuser, die ab dem 1. Januar 2016 gebaut werden, müssen höhere energetische Anforderungen erfüllen: Die neue EnEV senkt den zulässigen Wert für die Gesamtenergieeffizienz von Neubauten künftig um 25 Prozent. Ab 2021 soll dann für alle neu gebauten Wohn- und Nichtwohngebäude der von der EU festgelegte Niedrigstenergie-Gebäudestandard gelten. Spätestens bis Ende 2018 sollen die hierfür gültigen Richtwerte veröffentlicht werden.
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Die wichtigsten Änderungen durch die EnEV 2014 für Altbauten
Zwar müssen Besitzer von Altbauten mit keinen wesentlichen Verschärfungen der energetischen Anforderungen rechnen, doch auch sie müssen einige Änderungen beachten. Die EnEV 2014 sieht vor, dass alte Öl- und Gasheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden und damit älter als 30 Jahre sind, ab 2015 außer Betrieb genommen werden müssen. Wurde die Heizungsanlage erst nach dem 1. Januar 1985 eingebaut, muss sie spätestens nach 30 Jahren ersetzt werden. Allerdings gibt es einige Ausnahmen: Haben Ein- und Zweifamilienhausbesitzer am Stichtag 1. Februar 2002 mindestens eine Wohnung des Hauses selbst genutzt, sind sie von der Austauschpflicht ausgenommen. Auch Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Pflicht befreit.
Die Kosten für den Heizungstausch müssen Hausbesitzer übrigens nicht allein stemmen: Für den Einbau eines neuen Heizkessels plus Solaranlage gibt es über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) mindestens 2000 Euro Förderung. Zusätzlich hilft die staatliche Förderbank KfW bei der Finanzierung mit bis zu 50.000 Euro zu attraktiven Kreditkonditionen.
Neue Dämmvorschriften
Decken beheizter Räume, die an ein unbeheiztes Dachgeschoss angrenzen und zudem die Dämm-Mindestanforderungen nicht erfüllen, müssen bis Ende 2015 nachgerüstet werden. Ist allerdings das Dach gedämmt oder die Dämm-Mindestanforderungen vorhanden, gilt die Forderung bereits als erfüllt. Zudem befreit sind Hausbesitzer, die zum Stichtag 1. Februar 2002 zumindest eine Wohnung des Hauses selbst genutzt haben.